物流地产是现代物流价值链的裂变与延伸

李芏巍工作室

现代物流价值链是由一系列相互联系的创造价值活动构成，这些活动分布于现代物流各个阶段；裂变首先由产业分工引起，随着分工不断地向纵深发展。物流地产的开发整合政府、社会、利益相关者以及其它组织等各种资源，开发建设物流基础设施供客户使用,提供各项专业服务的实现价值和创造价值过程。产业价值链也随着逐步裂变和不断延伸。产业价值链形成的基本动力在于创造产业价值最大化，其本质是体现价值增值效应。在实际运行中，这个过程包括开发商进行项目开发决策、选址、项目开发策划、市场调研分析、产业分析、定位策划、发展战略策划、产业与业态策划、空间布局、功能分区、可行性研究、概规、总规、控详规、修详规、建筑设计、项目运营策划、客户源的开发策划、招商引资策划,市场推广策划、营销策划、物业与后勤保障管理、运营流程优化与管理等一系列策划活动，同时还包括最重要的资本运营以及人力资源等支持活动，其最终目的是通过开发过程中的一系列价值活动实现增值，从而在产业链上盈利增值，形成物流地产价值链。

   从价值创新的角度探讨物流地产有着独特的开发模式以及价值活动，创新研究与实践应用紧密相关。住宅地产开发时，开发商最关心的是尽快卖完房子，通过提高容积率、采取预售方式，在相对较短的时间内就可以获得巨额回报；而物流地产开发则主要是通过未来的成长带来长期的稳定回报,主要通过招商引资实现基础性收益;通过层次高、模式好、业态佳的功能区，搭建“一站式”服务与合作平台，提供商品展示交易、国际商务.国际物流、物流信息,物流金融、国际结算等功能形成物流园区新模式,吸引客商云集入驻。其功能性收益和服务性收益是在开发之后的物业和运营管理过程中去实现。因此,不仅要建好园区，还要运营好园区、管理好园区，保持并不断挖掘持续增值空间。国内外开发商在住宅地产领域积累的开发经验不适合至少不完全适合物流地产的运营。物流地产关注和培养在价值链的战略环节上获得重要的核心能力，就是轻资产运营的重要方式，以形成和巩固在行业内的竞争优势,而传统物流园区是重资产路径。为了提高核心竞争力和资产回报率，削减与核心业务无关的资产，如实现“轻”资产经营，将物流设施的开发和管理外包给专业的开发与运营商。物流地产正是通过关切并满足已经变化了的需求，开拓了新的需求链，实现了物流业价值链的延伸。

   中国物流地产经历洗礼,迎来新的时代。面对一系列变革,仍然进行创新,寻找并构建价值链,今已成为一个繁荣的新兴产业。物流地产在实际开发过程中的一系列价值活动出发，通过对价值链上各环节价值活动的分析，归纳提炼物流地产开发商必需具备的核心能力，物流地产开发商在价值链中扮演角色是在不断培育自己的独特能力，培育长期的竞争优势。比如园区平台上运行推行物流金融、担保机制、结算等等是园区平台上通过整合资源发挥运用的。物流金融在物流园区内开展的一项基本功能业务,面向入住物流企业的提供金融产品服务，有效地组织和调剂这个领域中资金的运动。包括企业运营过程中的各种存款、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、交易，以及所办理的各类涉及物流业的中间和查询业务等,解决入园企业的困难与提供便利。李芏巍工作室认为,物流地产开发商在价值链中的研发能力或付出高于房地产开发商的能力和动力,从长远价值链去探索,物流地产价值链长于或大于一般地产。

不同的定位和功能的物流园区参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节。保持的竞争优势，实际上就是在价值链某些特定的战略环节上的优势。这也就意味着，物流地产需特别关注和培养在价值链的战略环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。实践作业中，从多式联营节点运营商铁力发公司找出新答案,就是致力于物流集约化、规模化、信息化以及物联网的研究和实践，优化物流服务流程和模式创新，将物流地产的需求链和经济链进行完美结合，全面提升价值链。同时拓展并广泛开展了供应链管理和第三方物流业务，有力地保障物流地产开发的投资安全与收益和最大化发挥投资效能。