很多产业园区项目，其实就毁在了顶层策划上！

 薛战雷(注册城乡规划师).甘盖凡(注册城乡规划师)

2021年9月23日

近些年在政府的大力推动下，产业园区项目的开发与建设逐步成为城市发展的新启点、新热点、新亮点。多元化导向下的现代产业园区可分为科技产业园区、生态产业园区、创新产业园区等子类，产业园区建设力度加大，各城市努力在产业园区建设上实现新的突破。在此背景下,越来越多的房地产开发商包括投资机构转行进军产业园区领域，一些大型房地产开发企业将产业园区作为企业发展战略布局的一个重要方向，但相对于驾轻就熟的住宅、公寓或商业综合体的开发模式，产业园区项目对大多数房地产开发商来讲好似隔了一堵墙。俗话说“隔行如隔山”,“木匠和铁匠完全不是一码事”！房地产开发模式与产业园区开发模式不同，早在2006年中国工业地产高峰论坛会上中物策李芏巍演讲就提出这个问题，从事房地产领域的企业积累的开发模式经验不适合至少不完全适合产业园区的开发运营，可惜未引起各方面重视。客观讲,产业园区是大多数房地产开发商需要不断去学习、不断去摸索的新领域。

一、产业价值链的根本区别

1、关注和培养在价值链上获得核心能力。

中物策策划中心认为：产业园区参与的价值活动中并不是每个环节都创造价值，只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节。保持的竞争优势，实际上就是在价值链某些特定的战略环节上的优势。这也就意味着，产业园区需特别关注和培养在价值链的战略环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。

中物策策划中心强调：顶层策划启动初始面对产业园区项目，把寻找并构建价值链做为主要抓手，酚酿一切可整合实现繁荣产业的要素资源和基础条件，结合在实际开发过程中显现价值的因素，通过对价值链上各环节价值活动进行分析研究，得出价值最大化的结果。中物策策划中心归纳：提炼项目开发商必需具备的核心能力，产业园区在价值链中扮演的角色是在不断培育自己的独特能力，培育长期的竞争优势。产业园区有效地组织和调剂这领域中资金的运动。中物策策划中心指出:在价值链中的整合能力或付出高于房地产开发商的能力和动力，从长远或价值链去探索，产业园区价值链肯定长于或大于房地产与商业地产。

2、为城市带来发展空间和价值。

中物策策划中心认为：作为城市发展规模较大的产业园区或者称之为产业新城/国家物流枢纽/国家综合交通枢纽,带来现代产业集聚、资源整合、创新产业链商流、高素质人流、大数据信息流、商务要素资金流，为城市带来无可比拟的发展空间和经济价值。但对大多数房地产开发商惯性思维来讲，误认为产业园区就是厂房设计，建N栋厂房，修N条道路，再种植N棵行道树，围墙一圈，就大功告成了。其实不然，产业园区的投资建设，中物策策划中心强调：是围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链的关键举措，产业园区的建设涉及发展框架和发展逻辑,项目总体定位、战略定位、结合城市及周边区域的产业链构建、近远期可落地产业项目、内外部交通组织、区域资源要素整合、项目未来商业与运作模式、产业关联性等方方面面，解决好未来发展问题关键在顶层策划,这是产业园区发展建设的前提和基础。接下来中物策策划中心与大家分享如何去做好产业园区顶层策划。

二、什么样的园区可称之为好的产业园区？

常见好多地方提出建设产业园区标准要求，如“1+N”个好的产业园区，即指一个好的主题产业，N个好包括定位策划好、创新平台好、产业项目好、体制机制好、发展形象好、示范带头好等，根据这个“好”的标准要求，中物策策划中心认为可以归纳为好的产业园区的特点。

1、构建一个好的主题产业。

定一个“高、大、上”的主题，切入点大致可以分为：1）以社会热点为主题的，如“碳中和”类型的产业园区；2）以行业关注的焦点为主题的，如科技资源、金融资本或兼容两者融合类型的产业园区；3）以行业风口问题为主题的，如网红孵化、直播带货或双创孵化类型的产业园区；4）以特定人需要为主题的，如文化、体育、养老、医疗、休闲、娱乐类型产业园区；5）以某产品的特点属性为主题的，如家居建材、医疗器材、食品冷链或化工类型的产业园区等等。

主题产业的确定是园区开发建设在前期必须要做的事情。作为园区的主题产业特色，通过与其关联的产业而形成的产业链将大大提升产业园区生命力，以产业集群催生特色产业带，使产业园区成为壮大、提升城市产业和城市发展战略性产业的重要载体。例如中物策策划项目案例——1)中国西部现代物流港（进入部委颁布建设名单的商贸型国家物流枢纽）;2)乌兰察布集宁现代物流港（进入部委颁布建设名单的口岸型国家物流枢纽）、3)中国南部物流枢纽（获中央财政计划内资金支持的项目）;4)金乡现代农业发展规划/区（国家级农业示范基地前8名);5)承德国际商贸物流园区(获批全国首家智慧物流产业知名品牌创建示范区)等等,这些产业园皆为当地城市经济实现又好又快发展提供了有力的支撑。

2、定位策划好。

产业园区的发展离不开定位策划，就象中国北斗,中国自行研制的全球卫星导航系统,就是解决定位问题,对园区来说就是发掘核心能力问题。例如中物策策划项目案例:承德产业园区项目，占地规摸13平方公里,之前是由国内著名高校按“承德钢贸市场”定位规划。中物策接手后重新调研分析，原存量的钢贸经营户在慢慢消失,增量钢贸经营户无踪无影,单一性的“钢贸市场”在承德的存活价值与意义丧失了，故园区不能在“钢贸市场”吊死,前瞻性预判按“承德国际商贸物流园区”定位并冲破部分领导干部否定性的阻碍在区党委重视支持下迅速发展壮大起来。尔今,园区依托科技创新，面向全球布局“天网”，搭建中东贸易平台，集产品展示、电商研发、仓储物流、商务接待、健康疗养等一体的功能区，将国内5000家中小企业的优质产品和河北的特色产品集中到园区，通过跨境电商平台，统一销售到中东26个国家和地区。同时上下游企业产业链的完善也有利于互通，园区成为商贸物流全球化、信息化平台，形成华北地区物资交易结算中心和物联网应用核心平台的“智慧园”。除此外园区落地日用消费品.家居建材、汽修汽配、石油储运、矿山机械、粮食仓储、物流配送等业态功能区，至今尚没有钢贸市场业态,彰显定位策划的魅力。目前,园区成为区域产业体系中的一环，有支撑点，也有闪光点，一跃成为京津冀一颗明珠,从而提升承德国际商贸物流园区的整体竞争力，是河北省物流产业标兵单位，全国优秀物流园区，获批全国首家智慧物流产业知名品牌创建示范区。

3、创新平台好。

产业园区要具备推动内部企业创新的能力，并为进驻企业提供创新的平台化服务，建立从政策服务、金融扶持、技术支撑、落地孵化、税费减免、科技宣传、人才培训等一系列服务，为进驻企业提供全方位的外包服务，建立共享性创新平台。

4、产业项目好

产业园区的产业项目选择要有足够的发展前景，这就必然要与区域现阶段的发展基础、发展特点、发展方向以及发展目标相匹配，能够适应区域现阶段产业业态的基本需求，能够适应未来产业发展的需要，具备足够的承压能力，同时对当地的经济发展有持续的推动作用，为当地创造可观的就业岗位和收入。

5、体制机制好

产业园区在前期的战略谋划、项目筹备、中期的建设管理、招商策划、后期运营等等都需要强有力的体制建设和协调沟通机制，好的体制机制可以使园区在前期避免决策失误，在中期控制风险，在后期提供可持续的运营管理。

6、发展形象好

好的发展形象塑造好的园区平台与品牌，这既是产业园区运营商的基本要求，也是入驻企业后期持续经营的基础，两个方面相辅相成，互相影响。将产业园区打造成一个具有多种资源融合，各个产业互补的产业平台，通过良好的经营，园区具有一定品牌效应，成为产业园区的一张良好名片。

7、示范带头好。

发挥引领示范带头作用，在创新层、基础层发展壮大的创新型产业园区，对创新层、基础层形成示范带头和“反哺”功能，激发产业整体市场活力。着力推动运行方式集聚化、布局方式集群化、发展方式集约化，使产业园区充满活力，建设成为结果落地化的生态产业园区。

三、如何做好产业园区的顶层策划？

1、没有策划参与园区就会缺失质的飞跃。

顶层策划的缺位直接影响到产业园区的健康发展。中物策策划中心认为：产业园区的发展要素最基本也是最重要的动力在哪里？没有新思维就不可能创新，就不可能有价值的创收。如果缺乏产业园区顶层设计，则可能会迷失发展方向。策划的缺位已直接影响到产业园区的对外形象和健康发展，规划中没有策划的参与，整个产业园区建设后的经营没有质的飞跃。策划的缺失，在产业园区开发建设是否“好”是一个带普遍性的问题。所以，建议产业园区投资开发商应该主动去与对产业园区专注的策划机构或策划人士进行广泛的交流与合作。

①如何做好产业园区的顶层策划，正如策划界强调的,首先要找到园区的“魂”。产业园区开发建设决策制定者和组织实施者头脑中，还不能缺了产业这根“弦”。

②“策划”是中国一个古老的名词。在中国许多古籍中都记载有“策划”一词，比如汉代就有“是以功名终申，策划复得”，见《后汉书·隗器传》。在《辞源》中，策划作“策书、策画、筹谋、计划、谋略”晰解。

③策划概念是一种对未来采取的行为作决定的准备与谋划过程，是一种构思或理性思维程序由方案到实施的过程。从本质上而言，策划是一种从无到有的精神活动，是一种运用脑力的理性行为，是一种顶层设计，一幅改变现状的宏伟发展蓝图。

④策划既有共性，也有特性。表现在：a.目标明确。策划是一个涵盖面很广的概念，大至大政方针小至企业项目，都可成为目标。b.主体清晰。可以是政府政策研究室、各类院校以及民间智库。C.方法专业。特殊性决定策划的超前的思路，前瞻的手段。在方法上要求更具创意，灵活实用。

2、明确产业园区的顶层策划，明白产业园区是干什么的

产业园区的顶层策划、规划设计和运营是一个整体的，一个好的产业园区，既需要好的设计，同时也需要有好的运营，更需要好的顶层策划。只有通过前期大量的市场调研、数据研究，然后对产业园区进行不断的优化，使产品日臻完善，才能使产业园区后期运营有一个比较好的产业空间平台。

定位策划是指项目所在区域根据自身具有的禀赋优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。

主导产业是指在当前经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业类别，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。

而针对定位策划的研究，就要针对项目所在地的经济、交通、区位、产业结构的现状进行实际分析，同时通过大量的走访调研，对项目拟进行发展的产业方向进行实地的调研，通过调研数据的分析，决策产业布局的规模、发展节奏、产业形式等。

案例分析：

在中国西部现代物流港(进入部委颁布建设名单的商贸型国家物流枢纽)的服务过程中，中物策组织多支调研小队，分别对四川省、重庆市等区域进行调研，针对物流园区、工业园区、物流中心、保税园区、商贸市场等与物流产业发展息息相关的项目进行实地走访调研，先后走访遂宁、重庆、成都、南充、广元、广安、眉山、内江等地市，并对华东、华南地区特定区域进行针对性调研,通过扎实的调研数据分析，为中国西部现代物流港管委会和政府有关部门提供市场调研分析报告、成渝产业对比分析报告、项目策划报告、国内先进地区针对性实地调研分析报告等等作为参考决策依据。

中国西部物流港调研区域一览表

中国西部物流港顶层策划技术路线

中国西部物流港实景图

3、优化园区设计，清楚为客户提供给什么样的空间载体

园区设计从宏观到微观涉及三个层面，分别是园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。在以上三种规划组织过程中，目前主要由规划设计院或建筑设计公司来承担服务，但由于规划院和建筑设计公司，在过去几十年中主要是从建筑空间角度考虑问题，忽视从区域产业联动及产业运营的角度对园区的建设进行分析，导致很多产业园区重感官轻实用的问题普遍，因此我们认为以上三个层面的规划设计工作，应更加重视专业化的产业策划机构的合理性建议，从产业角度、招商角度以及运营和回收角度考虑整体建设，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。

产业空间布局关系图

在建设规划阶段。产业园区的整体建设规划要从城市空间布局、土地利用情况、市政配套，以及现状产业分布上着手，立足现在、放眼未来、统筹兼顾、整体策划。对产业园区的产业空间、配套空间，进行合理化的比例划分，根据产业的关联性和影响性确定各自的空间布局。

在建筑规划阶段。产业园区内部建筑的规划要结合产业定位，确定产业建筑的标准，通用性与适用性相结合，产品既要适应于大多数业态的共同需求，又要适应于个别业态的个性化需求。其产业建筑要体现功能合理、安全耐用、美观舒适、成本适中的要求，兼顾前期投入、销售出租、后期维护等多维度的要求。

在工程规划阶段。产业园区在工程阶段，明确园区建设顺序，建设时序要与产业计划、园区招商密切相关，如果在实际运营中，建设与规划的时间进度不符，就可能造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题。

4、精心招商策划，优秀的策划赢得客户

产业园区招商策划特别注重实操，无论园区定位策划如何精准，规划设计如何出类拔萃，都需要优秀的招商策划和有效的执行，否则一切都是空谈。

招商策划内容包括了确定目标客群，制定优惠政策，优化招商策略，确定招商管理制度，以及精心的人员配置与专业培训。在招商策划实施过程中，初期最重要的就是精准锁定目标客户，目标客户群体的锁定，则需要前期产业上下游企业分析作为决策支撑，因此招商策划实施的好坏，与前期的市场调研和数据、资料整理分析也密切相关。

接下来就是要围绕确定的客户群体进行精准招商，因此园区优惠政策必须要有针对性，一企一策、一企一议就很有必要，同时招商策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。

中物策招商策划与产业植入理念：倡导并坚持“以产立园、以产聚企、以产招商、以产引资、以产唤人、以产旺业、以产兴城”，促进从资源到产业，从产业到经济，从经济到智力，实现高质量发展，最终实现产城一体化融合协调发展可持续道路。

孝感临空经济区物流园效果图

案例分析:

在孝感临空经济区物流园的规划中提前预招商活动，中物策为园区锁定快递企业作为招商目标，为引导落户园区，中物策首创全国园区采用“写书招商”的先河，在时间紧迫情况下编制《快递来了》一书，讲述顺丰发展与中国快递行业发展历程，以此为敲门砖，推动湖北省航空经济与顺丰的深入合作。

产业园区建设的是一个以产业为核心，同时兼顾生活配套的空间产品，需要在筹划阶段引入顶层策划并贯彻始终，一个好的产业园区，需要顶层策划机构在园区建设的各个阶段提供专业化建议，优化设计，并加强招商及运营部门沟通，并不断在后期运营中进行指导，才使之真正成为一个卓越的产业园区。